DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI) – ĐIỂM MỚI THEO CHƯƠNG, MỤC (PHẦN II)

Tại Chương VIII: Phát triển quỹ đất

– Chương mới so với Luật Đất đai 2013 nhằm xây dựng cơ chế phát triển quỹ đất, bảo đảm sự chủ động của Nhà nước trong việc phân bổ đất đai theo quy hoạch, chủ động quỹ đất điều tiết thị trường, đấu giá quyền sử dụng đất để tăng thu cho ngân sách nhà nước;

– Sửa đổi, bổ sung quy định Quỹ phát triển đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập để ứng vốn cho việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, thực hiện dự án tạo quỹ đất;

– Quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hàng năm của địa phương cho Quỹ phát triển đất;

– Quy định giao Tổ chức phát triển quỹ đất quản lý quỹ đất phục vụ Nhà nước giao, cho thuê thực hiện các dự án đầu tư theo quy định của pháp luật; Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất có trách nhiệm phối hợp với Tổ chức phát triển quỹ đất trong việc quản lý, bảo vệ để không bị lấn, chiếm đất;

– Trường hợp quỹ đất chưa giao, cho thuê để thực hiện các dự án đầu tư thì Tổ chức phát triển quỹ đất được cho các tổ chức, cá nhân thuê ngắn hạn để khai thác, sử dụng tiết kiệm, hiệu quả đất đai;

– Sửa đổi, bổ sung quy định về vị trí, chức năng, nhiệm vụ của Tổ chức phát triển quỹ đất;

Tại Chương IX: Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

– Hoàn thiện căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; hoàn thiện bổ sung đối tượng được giao đất không thu tiền là người sử dụng đất để quản lý rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất xây dựng nhà ở cho người lao động tại các khu công nghiệp, nhà ở xã hội và nhà ở công vụ; đối tượng giao đất có thu tiền là người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất ở do được bồi thường hoặc hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất;

– Quy định cụ thể các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu dự án có sử dụng đất, bao gồm: các trường hợp giao đất không thu tiền sử dụng đất và các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất nhưng phải đáp ứng tiêu chí, điều kiện (được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà chỉ có 01 đối tượng đề nghị được giao đất, thuê đất; dự án khai thác khoáng sản và giao đất, cho thuê đất cho các đối tượng chính sách xã hội; cho thuê đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh đối với người được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm nhưng phải di dời; hỗ trợ cho thuê đất để tiếp tục sản xuất kinh doanh đối với trường hợp thu hồi đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của người đang sử dụng; cho thuê đất đối với đơn vị sự nghiệp công lập đã tự chủ về tài chính; cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc…)

– Luật hóa quy định về giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đầu thầu đối với các thửa đất nhỏ, hẹp nằm xen kẹt; (Điều 125)

– Quy định cụ thể các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất (Điều 126) và điều kiện để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất; điều kiện của người tham gia đấu giá; trách nhiệm công bố kế hoạch, danh mục các khu đất thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trên Cổng thông tin đấu giá quyền sử dụng đất quốc gia, Cổng thông tin của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;

– Quy định điều kiện về đất để thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất; tiêu chí đối với các trường hợp đấu thầu dự án có sử dụng đất; điều kiện của tổ chức, cá nhân tham gia đấu thầu dự án có sử dụng đất (Điều 127);

– Quy định các trường hợp sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư thông qua thỏa thuận về quyền sử dụng đất (Điều 128);

– Thực hiện chủ trương cơ bản cho thuê đất trả tiền hàng năm và quy định cụ thể các trường hợp thuê đất trả tiền một lần phù hợp với tính chất, mục đích sử dụng đất, bảo đảm nguồn thu ổn định, dự thảo đã quy định các trường hợp Nhà nước chu thuê đất một lần cho cả thời gian thuê gồm: Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; sử dụng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao. Đối với các trường hợp còn lại thì Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;

– Quy định phân cấp cho Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định chủ trương, chuyển mục đích đối với các dự án có sử dụng vào đất trồng lúa, đất có rừng phòng hộ, rừng đặc dụng theo tiêu chí, điều kiện cho Chính phủ quy định (Điều 122);

– Bổ sung quy định về việc giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức tôn giáo thuộc chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, trụ sở của tổ chức tôn giáo được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ nhu cầu thực tế về hoạt động tôn giáo và khả năng quỹ đất của địa phương để quyết định diện tích đất giao cho tổ chức tôn giáo. Đối với diện tích tổ chức tôn giáo sử dụng vào các mục đích khác thì phải trả tiền thuê đất hàng năm theo quy định của Luật (Điều 118, Điều 203).

Tại Chương X: Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

– Quy định người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất phải đăng ký giá đất, tài sản trên đất theo quy định của Chính Phủ (Điều 133);

– Bổ sung quy định về đăng ký khi có sự thay đổi về quyền sử dụng không gian ngầm và khoảng không (Điều 134);

– Quy định về đăng ký đất đai trên môi trường điện tử (Điều 162);

– Bổ sung chế tài để làm rõ trách nhiệm của cơ quan nhà nước trong việc tổ chức đăng ký đất đai, ngăn chặn các trường hợp giao dịch mà không thực hiện đăng ký theo quy định của pháp luật;

– Hoàn thiện quy định về công nhận quyền đối với hộ gia đình, cá nhân không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất (Điều 137);

– Sửa đổi, bổ sung các vướng mắc, bất cập trong quá trình thực hiện công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

– Quy định về việc Nhà nước tạo điều kiện cấp Giấy chứng nhận chuyển từ hộ gia đình được cấp đổi sang ghi đầy đủ tên các thành viên có chung quyền sử dụng đất trên Giấy chứng nhận (Điều 143);

Tại Chương XI: Tài chính về đất đai, giá đất

– Bỏ quy định khung giá đất của Chính Phủ; quy định cụ thể nguyên tắc định giá đất: theo mục đích định giá; theo thời hạn sử dụng đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất; phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường; tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất theo quy định của pháp luật; đảm bảo tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, trung thực, khách quan của kết quả định giá đất giữa có quan định giá, cơ quan thẩm định và cơ quan quyết định (Điều 153);

– Quy định bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm, được công bố công khai và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm và được áp dụng để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, thuế, phí, lệ phí…để đảm bảo giá đất phù hợp với nguyên tắc thị trường, tránh trường hợp giá đất không phản ánh đúng giá đất thị trường, gây thất thu ngân sách nhà nước và khiếu kiện khi Nhà nước thu hồi đất;

– Quy định bổ sung trình tự xây dựng bảng giá đất, trách nhiệm của Hội đồng nhân dân, Ủy ban nhân dân trong xây dựng bảng giá đất; việc xây dựng bảng giá đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất (Điều 154);

– Bổ sung quy định làm rõ các khái niệm “vùng giá trị đất”, “giá thửa đất chuẩn” (Điều 3);

– Hoàn thiện các quy định về miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, bổ sung các trường hợp miễn, giảm theo lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư, đối tượng chính sách như người có công với cách mạng, hộ gia đình nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số…(Điều 152);

– Quy định phân cấp thẩm quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện. Đối với khu vực đã có bảng giá đất tới từng thửa đất theo vùng giá trị đất, giá thửa đất chuẩn thì việc định giá đất cụ thể được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm định giá (Điều 155);

– Bổ sung quy định về điều tiết nguồn thu từ đất của các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương về ngân sách trung ương để hỗ trợ cho phát triển; quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào tình hình thực tiễn của địa phương quy định mức điều tiết để hỗ trợ cộng đồng dân cư nơi có đất bị thu hồi và cho người có đất bị thu hồi (Điều 148).

Tại Chương XII: Hệ thống thông tin đất đai và cơ sở dữ liệu đất đai

– Bổ sung quy định về Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai đai (Điều 159, 160);

– Bổ sung quy định về cung cấp các dịch vụ công trực tuyến trong lĩnh vực đất đai.

Tại Chương XIII: Chế độ sử dụng các loại đất

– Mở rộng hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân lên không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân (Điều 171);

– Mở rộng đối tượng được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp;

– Bổ sung quy định quy định các tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp; hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp phải sử dụng đúng mục đích, trường hợp chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép;

– Bổ sung quy định người sử dụng đất nông nghiệp được chuyển đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi (Điều 172);

– Quy định về việc sử dụng đất kết hợp với hoạt động lao động sản xuất, xây dựng kinh tế của quân đội, công an (Điều 193);

– Luật hóa một số quy định liên quan đến chế độ sử dụng đất có mặt nước là ao, hồ, đầm (Điều 182); đất bãi bồi ven sông, ven biển (Điều 184);

– Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) bổ sung quy định chủ đầu tư kết cấu hạ tầng khu công nghiệp có trách nhiệm bàn giao quỹ đất dành cho doanh nghiệp, vừa và nhỏ… cho Tổ chức phát triển quỹ đất để quản lý phục vụ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao đất, cho thuê đất theo quy định (Điều 194).

Tại Chương XIV: Thủ tục hành chính về đất đai

– Quy định cụ thể các thủ tục hành chính về đất đai: thủ tục gia hạn sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, thủ tục cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai); việc công khai thủ tục hành chính về đất đai (nội dung công khai, hình thức công khai) và việc thực hiện các thủ tục hành chính trên môi trường điện tử (Điều 216);

Chương XV: Giám sát; thanh tra, kiểm tra; giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai

– Bổ sung quy định kiểm toán về đất đai, theo đó dự thảo quy định đối tượng phạm vi kiểm toán, nội dung kiểm toán và trách nhiệm thực hiện kiểm toán (Điều 220);

– Sửa đổi quy định về theo dõi và đánh giá đối với quản lý và sử dụng đất đai và trách nhiệm quản lý hệ thống theo dõi và đánh giá (Điều 221, Điều 222);

– Bổ sung quy định về kiểm tra chuyên ngành đất đai (Điều 223);

– Bổ sung quy định hòa giải tranh chấp đất đai đối với địa bàn cấp huyện không thành lập đơn vị hành chính cấp xã; bổ sung thêm hình thức đối thoại, hòa tại Tòa án nhân dân (Điều 224);

– Quy định tranh chấp đất đai, tranh chấp đất đai và tài sản gắn liền với đất do Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự. Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm cung cấp hồ sơ, tài liệu có liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất để làm căn cứ cho Tòa án nhân dân giải quyết theo thẩm quyền khi được yêu cầu. Tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai do Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự hoặc do Trọng tài thương mại giải quyết theo quy định của pháp luật trọng tài thương mại. (Điều 225);

– Quy định Người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại lần đầu đến người đã ra quyết định hành chính hoặc cơ quan có người có hành vi hành chính hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật tố tụng hành chính. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính (Điều 226);

– Quy định trách nhiệm của Chủ tịch UBND từng cấp đối với việc chỉ đạo, phát hiện, ngăn chặn, xử lý các vi phạm pháp luật đất đai trên địa bàn (Điều 230).

Chương XVI. Tổ chức thực hiện

– Quy định về chuyển tiếp đối với quản lý, sử dụng đất trước thời điểm Luật có hiệu lực, trong đó tập trung xử lý chuyển tiếp đối với việc quản lý, sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân, trường hợp Nhà đầu tư được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm để xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất mà đã cho thuê lại đất có kết cấu hạ tầng theo hình thức trả tiền thuê đất một lần; trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất mà đến ngày Luật có hiệu lực chưa làm thủ tục gia hạn; trường hợp sử dụng đất trong Khu kinh tế…

– Bổ sung quy định để xử lý các quan hệ liên quan đến hộ gia đình sử dụng đất trước thời điểm Luật có hiệu lực, theo đó: Hộ gia đình sử dụng đất được xác định theo quy định của pháp luật đất đai trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành được tham gia quan hệ pháp luật đất đai với tư cách nhóm người sử dụng đất. Quyền và nghĩa vụ của các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất được xác định theo thỏa thuận của các thành viên, trường hợp không có thỏa thuận thì được xác định là bằng nhau.

Khi tham gia giao dịch dân sự, các thành viên của hộ gia đình sử dụng đất phải lập văn bản thỏa thuận có xác nhận của công chứng hoặc chứng thực để xác định tư cách thành viên của hộ gia đình có quyền sử dụng đất tại thời điểm phát sinh quyền sử dụng đất.

– Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền giải quyết các thủ tục liên quan đến hộ gia đình sử dụng đất có trách nhiệm giải quyết các thủ tục trên cơ sở văn bản thỏa thuận xác định tư cách thành viên hộ gia đình có quyền sử dụng đất.

– Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện giao đất, cho thuê đất cho hộ gia đình để tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt thì phải ghi cụ thể các thành viên hộ gia đình vào quyết định giao đất, cho thuê đất…