I. CĂN CỨ PHÁP LÝ
Luật Đất đai năm 2013.
Luật Nhà ở năm 2014.
Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở.
Nghị định 30/2021/NĐ-CP ngày 26 tháng 03 năm 2021 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở.
II. NGƯỜI NƯỚC NGOÀI CÓ QUYỀN NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, MUA NHÀ Ở VIỆT NAM KHÔNG?
2.1. Người nước ngoài có quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam không?
Căn cứ vào quy định tại Điều 5 Luật Đất đai năm 2013 thì:
Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này, bao gồm:
“ 1. Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức);
2. Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân);
3. Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ;
4. Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo;
5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;
6. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;
7. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.”
Như vậy, người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất pháp luật đã quy định rất cụ thể. Theo đó, người nước ngoài không được đề cập đến điều đó khẳng định rằng người nước ngoài sẽ không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam.
2.2. Người nước ngoài có được mua nhà (sở hữu nhà) tại Việt Nam không?
Theo quy định tại Điều 7 Luật Nhà ở năm 2014 thì người nước ngoài là một trong những đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, cụ thể ở Điều này nêu rõ:
“1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước.
2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
3. Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 159 của Luật này”
Cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua hình thức: Đầu tư xây dựng nhà ở theo Dự án tại việt Nam hoặc Mua, thuê mua, nhận tặng cho, thừa kế căn hộ chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở trừ khu vực an ninh, quốc phòng…,
Chính sách sở hữu, mua nhà của người nước ngoài cởi mở hơn so với quy định trước đây. Người nước ngoài muốn sở hữu nhà ở tại Việt Nam cần đáp ứng điều kiện: được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc đối tượng được miễn trừ ngoại giao, lãnh sự…Trường hợp người nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam
Quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài cũng như các chủ thể khác đều bao gồm ba quyền năng: chiếm hữu, sử dụng và định đoạt nhà ở thuộc sở hữu của mình theo quy định của pháp luật.
Tuy nhiên các quyền năng của người nước ngoài bị giới hạn hơn so với công dân Viêt Nam hay người Việt Nam định cư ở ngước ngoài. Cụ thể thời hạn về quyền sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài chỉ có 50 năm và bị hạn chế về số lượng bằng tỷ lệ căn hộ sở hữu trong một tòa nhà chung cư. (điểm c khoản 2 Điều 161 Luật Nhà ở năm 2014). Nội dung này được quy định rõ tại Điều 76 Nghị định 99/2015/NĐ-CP (một số nội dung được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 30/2021/NĐ-CP) như sau:
“Căn cứ vào thông báo của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an và chỉ đạo của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương theo quy định, Sở Xây dựng có trách nhiệm công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của Sở các nội dung sau:
+ Danh mục các dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn nằm trong khu vực mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được phép sở hữu nhà ở.
+ Số lượng nhà ở (bao gồm cả căn hộ, nhà ở riêng lẻ) mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu tại mỗi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thuộc diện được phép sở hữu; số lượng căn hộ chung cư tại mỗi tòa nhà chung cư, số lượng nhà ở riêng lẻ của mỗi dự án mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu.
+ Số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài đã mua, thuê mua, đã được cấp Giấy chứng nhận tại mỗi dự án đầu tư xây dựng nhà ở.
+ Số lượng căn hộ chung cư mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu trong trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường có nhiều tòa nhà chung cư; số lượng nhà ở riêng lẻ mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu trong trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có một hoặc nhiều dự án nhưng có tổng số lượng nhà ở riêng lẻ ít hơn hoặc tương đương bằng 2.500 căn.
– Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam chỉ được mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở, mua nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại điểm b khoản 4 Điều 7 Nghị định 99/2015/NĐ-CP và chỉ được nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở của hộ gia đình, cá nhân hoặc nhận tặng cho nhà ở của tổ chức trong số lượng nhà ở theo quy định tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phép sở hữu; trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài được tặng cho, được thừa kế nhà ở tại Việt Nam nhưng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì không được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở mà chỉ được bán hoặc tặng cho nhà ở này cho các đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
– Tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ của một tòa nhà chung cư; trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có nhiều tòa nhà chung cư để bán, cho thuê mua thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% số căn hộ của mỗi tòa nhà chung cư và không quá 30% tổng số căn hộ của tất cả các tòa nhà chung cư này.
– Trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trong đó có nhà ở riêng lẻ để bán, cho thuê mua thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu số lượng nhà ở riêng lẻ theo quy định sau đây:
+ Nếu chỉ có một dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ dưới 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% tổng số lượng nhà ở trong dự án đó.
+ Trường hợp chỉ có một dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ tương đương 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 250 căn.
+ Nếu có từ hai dự án trở lên mà tổng số nhà ở riêng lẻ trong các dự án này ít hơn hoặc bằng 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% số lượng nhà ở của mỗi dự án.”
Trên đây là quy định giải đáp về việc: Người nước ngoài có được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở ở Việt Nam và một số quy định liên quan. Theo đó, người nước ngoài sẽ không được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam nhưng có quyền mua bán nhà chung cư, nhà ở riêng lẻ nhưng phải trong khu vực dự án đầu tư nhà ở thương mại, trừ khu bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định.