Nhu cầu mua nhà chung cư tại các đô thị lớn ngày càng gia tăng. Để tối ưu hoá lợi nhuận, người mua thường lựa chọn mua căn hộ tại thời điểm nhà chung cư đang xây dựng để được giá hợp lí. Tuy nhiên, đồng thời với giá cả hợp lí, bởi vì thời điểm này căn hộ là đối tượng mua bán chưa được hình thành, do đó, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai hàm chứa những rủi ro nhất định. Từ góc độ người mua, cần trang bị những hiểu biết nhất định để lường trước và kiểm soát thật tốt các rủi ro này. Sự cẩn thận và kiến thức này là hành trang nhất định phải có, để bắt đầu cuộc sống “an cư lập nghiệp” của mỗi người mua nhà.
I. Cơ sở pháp lý
- Luật Kinh doanh bất động sản số: 66/2014/QH13 được Quốc hội thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2014;
- Luật Đất Đai số: 45/2013/QH13 được Quốc hội thông qua ngày 29 tháng 11 năm | 2013;
- Nghị định số: 43/2014/NĐ-CP được Chính phủ ban hành ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
- Nghị định số: 01/2017/NĐ-CP được Chính phủ ban hành ngày 06 tháng 01 năm 2017 sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai;
- Thông tư 09/2021/TT-BTNMT sửa đổi, bổ sung một số điểu của các thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật đất đai
- Các văn bản pháp luật hướng dẫn khác có liên quan
II. Những điều cần lưu ý khi mua nhà ở hình thành trong tương lai
- Nhà ở hình thành trong tương lai là gì?
Theo khoản 19 Điều 3 Luật nhà ở năm 2014 thì “Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng.”
Như vậy, bản chất của việc mua loại hình nhà ở này là mua cái chưa được tồn tại trong thực tế. Quyết định mua của khách hàng không chỉ dựa vào thông tin được cung cấp từ chủ đầu tư hoặc môi giới bất động sản mà còn phải cân nhắc rất nhiều vấn đề liên quan. Bởi lẽ, quá trình từ lúc đặt chỗ đến khi chính thức nhận nhà là một khoảng thời gian không hề ngắn và có nhiều điều cần phải lưu tâm.
- Tìm hiểu các thông tin về chủ đầu tư dự án
Người mua cần phải tìm hiểu các thông tin sau về chủ đầu tư:
Trước hết cần xác định chủ đầu tư phải đáp ứng đủ điều kiện kinh doanh bất động sản được thể hiện trên giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của chủ đầu tư, trong đó phải có ngành nghề kinh doanh bất động sản.
Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Ngoài ra, cần tìm hiểu xem chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuế liên quan đến đất hay chưa. Nhiều khu chung cư hiện nay người dân không thể làm được sổ đỏ vì chủ đầu tư còn nợ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.
- Tìm hiểu về về đối tượng của hợp đồng (Bất động sản hình thành trong tương lai).
Theo Điều 55 – Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, để có thể mở bán dự án nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có:
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất
- Hồ sơ dự án
- Thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt
- Giấy phép xây dựng
- Giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án
- Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó và phải có ngân hàng thương mại bảo lãnh cho tiến độ dự án.
Thiếu bất kỳ điều kiện nào, người mua nhà phải yêu cầu chủ đầu tư bổ sung để tránh trường hợp việc giao dịch bị vô hiệu.
- Thanh toán tiền mua nhà hình thành trong tương lai
Việc thanh toán tiền mua nhà ở hình thành trong tương lai sẽ được thực hiện theo các giai đoạn sau:
Lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng;
Những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng (trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng)
Trường hợp bên mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng, giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua.
Bên cạnh đó, với tư cách là bên mua bạn cũng cần biết về quyền lợi của mình trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai: có quyền yêu cầu bên bán mua cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình.
Có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền
- Xem kỹ điều khoản trên hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Để hạn chế những rủi ro, trước khi ký hợp đồng mua bán, người mua cần đọc kỹ các điều khoản trong hợp đồng như:
- Quyền và nghĩa vụ của bên mua và bên bán;
- Điều khoản về thanh toán;
- Quy định về thời gian bàn giao;
- Thời điểm chuyển quyền sở hữu và thời hạn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất;
- Những chế tài khi các bên vi phạm.
- Những hành vi bị cấm trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai?
- Huy động, chiếm dụng vốn trái phép;
- Áp dụng các hình thức huy động vốn như góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh… để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn.
- Chủ đầu tư dự án ủy quyền hoặc giao cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh, góp vốn hoặc tổ chức, cá nhân khác thực hiện ký hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng đặt cọc các giao dịch về nhà ở hoặc kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án.
