Hiện nay, các chủ thể có thể được Nhà nước trao quyền sử dụng đất gồm: Tổ chức trong nước; Hộ gia đình, cá nhân trong nước; Cộng đồng dân cư; Cơ sở tôn giáo; Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài; Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Trong các chủ thể trên, việc xác định quyền và tư cách để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình hiện đang tồn tại nhiều điểm bất cập, vướng mắc, gây ra không ít các tranh chấp, khiếu kiện trong thời gian qua.

  1. Xác định chủ thể

Trường hợp, hộ gia đình được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) và tài sản gắn liền với đất, mà GCNQSDĐ được cấp trước thời điểm Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 có hiệu lực thi hành, theo đó, chỉ ghi họ, tên của chủ hộ gia đình, hoặc ghi cả họ, tên của cả hai vợ chồng mà một trong hai là chủ hộ gia đình, nhưng lại không liệt kê các thành viên trong hộ gia đình có quyền sử dụng đất (QSDĐ). Từ đó, khi giải quyết tranh chấp có quan điểm cho rằng: để được công nhận là thành viên có QSDĐ cấp cho hộ thì họ phải có công sức tạo lập nên khối tài sản chung đó (Điều 102, Điều 202 BLDS năm 2015). Theo quan điểm này, tất yếu sẽ loại trừ quyền lợi của thành viên trong hộ được cấp QSDĐ nếu họ không có công sức đóng góp hình thành nên khối tài sản chung, cho dù, tại thời điểm được Nhà nước giao đất, công nhận QSDĐ họ là thành viên đang cùng sống chung với nhau trong hộ.

Nhưng cũng có quan điểm khác cho rằng, đối với QSDĐ cấp cho hộ gia đình từ trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực thi hành (ngày 01/01/2017) mà phát sinh tranh chấp thì áp dụng điểm c khoản 1 Điều 688 BLDS năm 2015 để giải quyết (áp dụng quy định của BLDS năm 2005 và các văn bản quy phạm pháp luật quy định chi tiết thi hành Bộ luật này và luật khác có liên quan). Cần xác định chính xác pháp luật tương ứng được áp dụng trong quá trình giải quyết vụ án, xác định thành viên trong hộ (áp dụng Luật Đất đai năm nào), quyền định đoạt tài sản chung của hộ gia đình (áp dụng BLDS nào) nghị định, thông tư nào hướng dẫn về việc ghi tên trên GCNQSDĐ, để từ đó làm rõ thêm vai trò thành viên trong hộ có chung QSDĐ trong việc làm tăng thêm giá trị đất trong quá trình cùng quản lý, canh tác, sử dụng (nếu có). Những người ủng hộ quan điểm này thừa nhận QSDĐ của từng thành viên đối với tài sản chung hợp nhất là QSDĐ được cấp cho hộ gia đình, với điều kiện hồ sơ quy trình cấp GCNQSDĐ cho hộ đúng với quy định của pháp luật.

Chính sự khác biệt trong nhận thức trên dẫn đến thiếu thống nhất trong áp dụng pháp luật khi giải quyết tranh chấp liên quan đến QSDĐ cấp cho hộ gia đình, thực tiễn có không ít phán quyết của tòa án gây bất lợi cho đương sự trong vụ kiện liên quan đến hộ gia đình có QSDĐ được cấp từ trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực thi hành.

Định nghĩa về “hộ gia đình”, Điều 106 BLDS năm 2005 quy định: “Hộ gia đình mà các thành viên có tài sản chung, cùng đóng góp công sức để hoạt động kinh tế chung trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định là chủ thể khi tham gia quan hệ dân sự thuộc các lĩnh vực này”. Tuy nhiên, đến BLDS năm 2015, định nghĩa hộ gia đình đã không còn tồn tại, thay vào đó là quy định: Việc xác định chủ thể của quan hệ dân sự có sự tham gia của hộ gia đình sử dụng đất được thực hiện theo quy định của Luật Đất đai. Như vậy, BLDS hiện hành đã trao toàn bộ quyền xác định tư cách pháp lý của hộ gia đình trong các giao dịch liên quan đến QSDĐ cho Luật Đất đai.

Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”. Với quy định trên có thể hiểu, để được xác định tư cách thành viên trong hộ gia đình và có chung QSDĐ thì các thành viên của hộ cần thỏa mãn 3 dấu hiệu sau:

(1) Thành viên gồm những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình;

(2) Đang sống chung;

(3) Có QSDĐ chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ; nhận chuyển QSDĐ (tức là thời điểm được cấp GCNQSDĐ).

Nếu thiếu một trong ba yếu tố trên thì không được coi là thành viên “hộ gia đình sử dụng đất”.

  1. Thời điểm xác định các thành viên

Trường hợp có sự biến động về đất, như: tách, nhập thửa; chuyển mục đích sử dụng đất… dẫn đến việc cấp mới, cấp lại giấy CNQSDĐ và thời điểm này có sự thay đổi về thành viên trong hộ gia đình thì thành viên hộ gia đình được xác định như thế nào? Nhiều ý kiến cho rằng, không quan tâm đến thành viên được cấp lần đầu và số lần được cấp lại mà chỉ căn cứ vào thành viên tương ứng tại thời điểm giấy CNQSDĐ hiện hành.

  1. Xác định người có quan hệ hôn nhân

Thực tế có những hộ gia đình mà vợ chồng là quan hệ hôn nhân thực tế, xác lập sau ngày 03/01/1987 đến nay vẫn chưa đăng ký kết hôn theo quy định, quan hệ hôn nhân này không được pháp luật thừa nhận là vợ chồng. Nếu họ cùng tạo lập được tài sản chung là QSDĐ và được Nhà nước cấp chung cho hộ gia đình thì nam nữ sống chung như vợ chồng không đăng ký kết hôn này có phải là thành viên hộ gia đình sử dụng đất để được xác định là những người cùng sử dụng không?

  1. Xác định thành viên hộ gia đình theo hàng huyết thống.

Luật Đất đai chỉ quy định chung là những người có quan hệ huyết thống đang sống chung tại thời điểm được cấp đất là thành viên hộ gia đình. Vậy, quan hệ huyết thống được xác định đến hàng thứ mấy, theo quy định của pháp luật thì Luật Đất đai không quy định cụ thể. Trên thực tế, trong những hộ gia này thì người lớn tuổi không thể tham gia việc khai thác công dụng của đất và trẻ nhỏ chưa có đóng góp gì vào việc khai thác công dụng của thửa đất.

  1. d) Đất hộ gia đình là “Sở hữu chung theo phần” hay “sở hữu chung hợp nhất”

Đất đai là một loại tài sản đặc biệt, Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho người dân và người có quyền sử dụng đất được quyền chuyển nhượng và thực hiện các quyền khác trên đất theo quy định của pháp luật. Yêu cầu viết tên các thành viên trong gia đình vào sổ đỏ sẽ làm phát sinh những rắc rối trong việc xác định ai là chủ sở hữu thực sự của tài sản này. Căn cứ theo Điều 212 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về sở hữu chung của các thành viên gia đình thì “Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của bộ luật này và luật khác có liên quan. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận… Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần…”

Như vậy, Bộ luật Dân sự 2015 đã xác định quyền sử dụng đất của hộ gia đình thuộc hình thức sở hữu chung theo phần và việc xác định phần giá trị sử dụng của từng thành viên đốivới đất chung sẽ dựa theo nguồn gốc tài sản, công sức đóng góp, tạo lập tài sản của mỗi thành viên trong hộ gia đình đó. Tuy nhiên, trong thực tế, việc xác định công sức đóng góp của các thành viên trong hộ gia đình là rất khó khăn. Đặc biệt, trong trường hợp vợ chồng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất khi đã có con chung và con dưới 18 tuổi, còn sống phụ thuộc vào bố mẹ thì xác định sự đóng góp của người con đối với quyền sử dụng đất của hộ gia đình trong tình huống này như thế nào? Vì theo quy định của pháp luật hiện hành thì trong trường hợp này, người con cũng là một thành viên của hộ gia đình, là đồng sở hữu chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Trường hợp không xác định được phần giá trị tài sản thuộc quyền sử dụng của mỗi thành viên thì điều này lại mâu thuẫn với quy định của Bộ luật Dân sự khi xác định quyền sử dụng đất của hộ gia đình là tài sản thuộc sở hữu chung theo phần chứ không phải sở hữu chung hợp nhất để tất cả các thành viên có phần bằng nhau và quyền quyết định ngang nhau đối với tài sản chung đó.

  1. Cách ghi nhận trên Giấy chứng nhận

Bộ TN&MT ban hành Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 19/9/2017, tại khoản 5 Điều 6 Thông tư này có quy định theo hướng ghi tất cả các thành viên trong hộ có chung quyền sử dụng đất: “Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi “Hộ gia đình, gồm ông” (hoặc “Hộ gia đình, gồm bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình như quy định tại Điểm a Khoản này; địa chỉ thường trú của hộ gia đình. Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Dòng tiếp theo ghi “Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với … (ghi lần lượt họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của những thành viên còn lại trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất).”

Theo quy định trên, ghi tên các thành viên hộ gia đình trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ gây khó khăn cho các bên trong quan hệ pháp luật liên quan đến quyền sử dụng đất. Khi hộ gia đình tiến hành các thủ tục pháp lý để thay đổi thông tin hoặc thực hiện quyền dân sự liên quan đến chuyển giao quyền sử dụng thì bắt buộc phải có xác nhận và có chữ ký của tất cả các thành viên có tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giả sử, thời điểm đó các thành viêntrong gia đình đang xung đột thì mỗi thành viên sẽ rất là khó để quyết định thực hiện quyền dân sự của mình đối với tài sản chung của hộ gia đình.

Thêm nữa, một khó khăn chung trong công tác quản lý hành chính tại nước ta nhiều năm qua là các giấy tờ hành chính chưa được cấp đồng bộ, triệt để trong đời sống toàn dân. Cụ thể, việc triển khai cấp mã số định danh cá nhân mới được thực hiện trong thời gian gần đây cho trẻ sơ sinh, còn căn cước công dân thì chỉ được cấp khi công dân đủ 14 tuổi. Như vậy, yêu cầu ghi thông tin nhân thân của từng thành viên trong hộ gia đình trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình sẽ gặp khó khăn nếu những thành viên hộ gia đình không có mã số định danh cá nhân, đồng thời cũng chưa đủ tuổi làm căn cước công dân. Trường hợp này, Giấy chứng nhận quyền sử dụng sẽ ghi thông tin thành viên hộ như nào?

Chính bởi những bất cập trên, tháng 12/2017, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã quyết định tạm hoãn thời hạn thi hành của Khoản 5 Điều 6 Thông tư số 33/2017 để các cơ quan chức năng và người dân có thời gian nghiên cứu, hiểu chính xác và đầy đủ về quy định mới trong việc ghi tên thành viên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Tuy nhiên, bàn về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình hay ghi tên ai trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cần khẳng định rõ quan điểm: đối với tài sản chung của hộ gia đình, chỉ những thành viên có công sức đóng góp, tạo lập tài sảnthì mới được ghi tên trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu/sử dụng tài sản đó. Việc bổ sung tên các thành viên khác trong hộ trên Giấy chứng nhận tuy giúp xác định tư cách chủ thể rõ ràng, minh bạch hơn nhưng mặt khác cũng làm phát sinh thêm các rắc rối về thủ tục hành chính như đã phân tích ở trên, đồng thời làm hạn chế quyền sử dụng đất của những người chủ sở hữu có đóng góp chính trong việc gây dựng tài sản (chủ hộ).

Tuy vậy, nếu chỉ ghi tên chủ hộ trên Giấy chứng nhận như quy định trước đây thì cũng không thể đảm bảo quyền lợi pháp lý của các chủ sở hữu chung còn lại, từ đó sẽ phát sinh mâu thuẫn, tranh chấp về quyền sử dụng đất của các thành viên trong hộ gia đình khi thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất. Vậy giải pháp triệt để là gì? Nên ghi hay không ghi tên các thành viên trong hộ gia đình trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình?

Trước đây, do đặc điểm và hoàn cảnh lịch sử nên trong một số thời điểm nhất định, Nhà nước đã quy định giao đất cho hộ gia đình để lao động và sinh sống. Điển hình như giai đoạn khi mô hình hợp tác xã sản xuất nông nghiệp tan rã, Nhà nước đã giao khoán đất cho hộ gia đình xã viên và một số đối tượng khác theo bình quân nhân khẩu, trên cơ sở đó công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Ngoài ra, có giai đoạn ở nước ta, một số địa phương có chính sách giãn dân nên các địa phương cũng giao đất ở cho hộ gia đình theo nhân khẩu. Tại thời điểm hiện nay, những chính sách này đã hết hiệu lực và hộ gia đìnhcũng không còn là chủ thể sử dụng đất phổ biến được Nhà nước giao đất, cho thuê đất như trước đây. Vì vậy, việc sửa đổi quy định của Luật Đất đai 2013 theo hướng ngừng cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình là thực sự cần thiết. Từ đó sẽ góp phần giảm thiểu phát sinh các tranh chấp phức tạp trong hoạt động công nhận và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nước ta.

Tuy nhiên, để giải quyết hệ quả của việc một số hộ gia đình trước đây đã từng được nhà nước giao đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ, Nhà nước cần có điều luật chuyển tiếp để vẫn công nhận những trường hợp trên. Theo đó, những thành viên của hộ có tên trên quyết định giao đất trước đây thì được quyền có tên trong Giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình. Đối với các trường hợp cấp mới kể từ khi Luật Đất đai 2013 được sửa đổi, không nên dùng khái niệm là hộ gia đình đứng ra nhận chuyển quyền sử dụng đất nữa. Khi đó, nếu là tài sản chung của hai vợ chồng thì cấp giấy cho hai vợ chồng, nếu là tài sản cá nhân thì cấp cho cá nhân. Sửa đổi này giúp đơn giản, minh bạch hóa thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời cũng giảm thiểu các tranh chấp đất đai của các thành viên hộ gia đình – vốn được xác định là những tranh chấp rất phức tạp và khó giải quyết.