I. Hợp đồng mua bán nhà đúng quy định pháp luật

  1. Điều kiện để đảm bảo nhà ở tiến hành giao dịch mua bán được quy định tại Điều 118 Luật Nhà ở 2014, cụ thể như sau:
  • Có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật
  • Không thuộc diện đang có tranh chấp; khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
  • Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
  • Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Điều kiện thứ hai và thứ ba ở trên không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Các giao dịch mua bán về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có giấy chứng nhận:

  • Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
  • Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 Luật nhà ở 2014
  • Chuyển nhượnghợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

2. Điều kiện các bên tham gia giao dịch mua bán nhà ở

Điều kiện của các bên tham gia giao dịch mua bán nhà ở được quy định tại Điều 119 Luật nhà ở 2014:

Thứ nhất, BÊN BÁN nhà ở

  • Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật nhà ở và pháp luật về dân sự, trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
  • Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.

Thứ hai, BÊN MUA nhà ở

  • Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải đăng ký thương trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;
  • Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam theo quy định của Luật nhà ở và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi co nhà ở được giao dịch.

Lưu ý: Hợp đồng mua bán nhà ở bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng theo quy định tại khoản 1 Điều 122 Luật nhà ở 2014, trừ trường hợp mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư.

  1. Các tình huống phát sinh tranh chấp
  2. Bên bán nhà chết trong quá trình thực hiện hợp đồng mua bán nhà

Điều 424 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định, hợp đồng dân sự chấm dứt trong các trường hợp:

“1. Hợp đồng đã được hoàn thành;

  1. Theo thỏa thuận của các bên;
  2. Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân hoặc chủ thể khác chấm dứt mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân hoặc chủ thể đó thực hiện;
  3. Hợp đồng bị hủy bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực hiện;
  4. Hợp đồng không thể thực hiện được do đối tượng của hợp đồng không còn và các bên có thể thỏa thuận thay thế đối tượng khác hoặc bồi thường thiệt hại;
  5. Các trường hợp khác do pháp luật quy định”.

Trường hợp, Bên bán đã thực hiện xong thủ tục công chứng Hợp đồng mua bán nhà ở thì hợp đồng này không mặc nhiên bị chấm dứt bởi Hợp đồng đã được công chứng, chứng thực nên theo quy định tại Điều 44, Luật công chứng sửa đổi năm 2018 về hủy bỏ hợp đồng, giao dịch thì “việc sửa đổi, bổ sung, huỷ bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thoả thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó và phải được công chứng”.

Như vậy, trừ trường hợp, hợp đồng mua bán nhà ở nêu trên bị tòa án tuyên vô hiệu thì hợp đồng này sẽ không mặc nhiên bị chấm dứt hiệu lực. Người mua cũng không thể đơn phương chấm dứt hợp đồng này.

Trường hợp, Bên bán chưa thực hiện xong thủ tục công chứng Hợp đồng mua bán nhà ở thì việc mua bán nhà ở chưa có hiệu lực pháp luật. Do đó, chưa thể thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu được. Bởi vì về bản chất, nhà ở này vẫn đang thuộc quyền sử hữu của người bán. Sau khi người này chết thì tài sản của họ sẽ trở thành di sản thừa kế, nhà ở này sẽ thuộc quyền sử hữu của các đồng thừa kế.

3. Bên bán và bên mua đơn phương hủy thỏa thuận đặt cọc mua bán nhà

Theo Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về đặt cọc:

“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

  1. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Các bên đã giao kết hợp đồng đặt cọc với mục đích là đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng mua bán. Như vậy tại thời diểm mà các bên thỏa thuận phải giao kết hợp đồng  bên đặt cọc đã từ chối giao kết hợp đồng thì bên đặt cọc có lỗi và sẽ bị phạt cọc.

Điều 423 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về hủy bỏ hợp đồng:

“1. Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp sau đây:

  1. a) Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận;
  2. b) Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;
  3. c) Trường hợp khác do luật quy định.
  4. Vi phạm nghiêm trọng là việc không thực hiện đúng nghĩa vụ của một bên đến mức làm cho bên kia không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng.
  5. Bên hủy bỏ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc hủy bỏ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.”

Nếu bên nào từ chối việc thực hiện hợp đồng thì bên còn lại có quyền yêu cầu hủy hợp đồng vì bên kia đã vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ của hợp đồng đặt cọc dẫn đến không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng. Hậu quả của hủy hợp đồng đó là hợp đồng đặt cọc sẽ không có hiệu lực từ thời điểm giao kết, hai bên phải trả lại cho nhau những gì đã nhận và bên vi phạm phải trả cho bên kia số tiền phạt cọc theo đúng thỏa thuận.

4. Chủ đầu tư chậm bàn giao nhà

Chậm bàn giao nhà đất là hiện tượng thường thấy trong việc mua bán bất động sản hiện nay, nó được hiểu là việc đã đến hạn hai bên đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán bất động sản về việc giao bất động sản nhưng bên bán lại không thực hiện nghĩa vụ bàn giao bất động sản cho người mua. Điều này làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người mua.

Việc chủ đầu tư chậm giao nhà theo thời hạn cam kết với khách hàng sẽ chịu phạt vi phạm theo hợp đồng mua căn hộ, có nghĩa là các cam kết mà hai bên đã thỏa thuận về nghĩa vụ bàn giao. Theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Điều 22 quy định về nghĩa vụ của bên bán nhà, công trình xây dựng:

– Giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.

– Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

Còn bên mua có các quyền theo Điều 23. Quyền của bên mua nhà, công trình xây dựng như sau:

Điều 23. Quyền của bên mua nhà, công trình xây dựng

  1. Yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
  2. Yêu cầu bên bán giao nhà, công trình xây dựng theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.
  3. Yêu cầu bên bán bảo hành nhà, công trình xây dựng theo quy định tại Điều 20 của Luật này.
  4. Yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do việc giao nhà, công trình xây dựng không đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong hợp đồng.
  5. Các quyền khác trong hợp đồng.”

Trong trường hợp chủ đầu tư từ chối hoặc không giải quyết yêu cầu bồi thường thì người mua nhà có thể khởi kiện lên Tòa án cấp có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết. Nghị định 139/2017/NĐ-CP được Chính Phủ ban hành với những nội dung mới quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở.

– Phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng với hành vi chậm bàn giao dự án theo tiến độ đã được phê duyệt.

– Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với các hành vi như:

+ Không lập hợp đồng hoặc lập hợp đồng kinh doanh bất động sản không đầy đủ các nội dung chính theo quy định; không công chứng hoặc chứng thực hợp đồng theo quy định;

+ Không cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng hoặc việc sử dụng tiền ứng trước khi có yêu cầu; không cho phép bên mua, bên thuê mua được kiểm tra thực tế tiến độ thi công tại công trình;

– Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với chủ đầu tư, chủ sở hữu hoặc đơn vị quản lý và vận hành công trình có hành vi: hông bàn giao, bàn giao chậm hoặc bàn giao không đầy đủ quy trình bảo trì công trình xây dựng được duyệt cho chủ sở hữu, đơn vị quản lý sử dụng công trình;

Như vậy, Chủ đầu tư chậm tiến độ so với thời gian cấp thẩm quyền phê duyệt trong giấy phép xây dựng sẽ bị xử phạt theo Nghị định 139/2017/NĐ-CP. Còn việc chủ đầu tư chậm tiến độ so với hợp đồng mua bán với khách hàng sẽ chịu phạt vi phạm theo hợp đồng mua nhà mà 02 bên đã cam kết thỏa thuận. Nếu không có lý do gì khác việc chậm bàn giao nhà thì chủ đầu tư đã vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng nên khách hàng có quyền yêu cầu bên chủ đầu tư thực hiện đúng nghĩa vụ.

Trong trường hợp chủ đầu tư từ chối hoặc không giải quyết yêu cầu đòi bồi thường của khách hàng thì khách hàng có thể khởi kiện lên Tòa án cấp có thẩm quyền để yêu cầu Tòa xem xét, giải quyết. Việc xử lý hành chính là bên cơ quan có thẩm quyền xử lý do chậm tiến độ. Về phía người mua cứ chiếu theo hợp đồng mà xử lý.

Thủ tục yêu cầu bồi thường do chủ đầu tư chậm bàn giao nhà đất

Mua bán bất động sản có bản chất là hợp đồng mua bán tài sản chịu sự điều chỉnh của Bộ Luật dân sự 2015. Theo đó, thời hạn thực hiện hợp đồng do các bên thỏa thuận; bên bán chỉ được giao tài sản trước và sau thời hạn nếu được bên mua đồng ý theo Điều 434 Bộ luật Dân sự 2015. Như vậy, thời điểm được tính là bàn giao nhà đất chậm là thời điểm kết thúc thời hạn bàn giao nhà đất theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật mà người bán chưa thực hiện nghĩa vụ bàn giao.

Vấn đề này cũng được quy định cụ thể tại Điều 353 Bộ luật Dân sự 2015. Theo đó, chậm thực hiện nghĩa vụ bàn giao nhà đất là nghĩa vụ vẫn chưa được thực hiện hoặc chỉ được thực hiện một phần khi thời hạn thực hiện nghĩa vụ đã hết. Bên bán vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà đất phải chịu những chế tài sau:

– Thứ nhất, bên bán có hành vi vi phạm hợp đồng mua bán do bàn giao nhà đất không đúng thời hạn đã thỏa thuận. Bên chậm bàn giao phải bồi thường toàn bộ thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ hợp đồng gây ra theo thỏa thuận trong hợp đồng. Thiệt hại được xác định bao gồm cả thiệt hại vật chất và thiệt hại tinh thần theo Điều 360, Điều 361, Điều 419 Bộ luật Dân sự 2015.

Thiệt hại về vật chất là tổn thất vật chất thực tế xác định được, bao gồm tổn thất về tài sản, chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế, khắc phục thiệt hại, thu nhập thực tế bị mất hoặc bị giảm sút. Thiệt hại về tinh thần là tổn thất về tinh thần do bị xâm phạm đến tính mạng, sức khỏe, danh dự, nhân phẩm, uy tín và các lợi ích nhân thân khác của một chủ thể.

– Thứ hai, bên chậm bàn giao nhà đất phải chịu chế tài phạt vi phạm theo hợp đồng đã ký kết. Mức phạt vi phạm là không giới hạn và do các bên thỏa thuận theo Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015. Ngoài ra, căn cứ điểm c khoản 3 Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ-CP thì tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản sẽ phải chịu chế tài hành chính là bị phạt tiền từ 250.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với hành vi triển khai xây dựng dự án kinh doanh bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở chậm tiến độ đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Lưu ý khi khởi kiện yêu cầu bồi thường:

Thứ nhất, về yêu cầu khởi kiện

Khi có đơn yêu cầu Tòa án có thẩm quyền giải quyết, người mua nên yêu cầu giải quyết luôn cả hai vấn đề bao gồm yêu cầu bàn giao nhà, đất và bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng để tiết kiệm được thời gian và chi phí.

Thứ hai, về chứng cứ chứng minh khi nộp đơn khởi kiện

Trường hợp khởi kiện để yêu cầu bồi thường thiệt hại thì ngoài những văn bản, tài liệu theo thủ tục luật định thì bên mua còn phải chứng minh được thiệt hại thực tế xảy ra do bên bán chậm bàn giao nhà, đất cụ thể:

– Hợp đồng thuê nhà để chứng minh cho việc vì bên bán vi phạm nghĩa vụ bàn giao đúng hạn nên bên mua không có nhà ở theo dự tính phải đi thuê nhà làm bên mua thiệt hại một khoản về vật chất;

– Hợp đồng cho thuê tín dụng hay hợp đồng vay mượn để chứng minh cho việc vì bên bán vi phạm nghĩa vụ ban giao nhà, đất đúng hạn làm cho thời gian mượn tiền kéo dài hơn so với thực tế làm tăng thêm số tiền lãi mà bên mua phải trả;

– Hợp đồng mua bán nhà để chứng minh cho việc thỏa thuận mua bán, bàn giao nhà, đất giữa các bên;

Và các tài liệu, chứng cứ khác kèm theo (nếu có).

Thứ ba, thẩm quyền giải quyết yêu cầu bàn giao nhà đất và bồi thường thiệt hại.

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 20 quy định về những tranh chấp thuộc về Tòa án; Điểm a Khoản 1 Điều 35 quy định về thẩm quyền xét xử của Tòa án nhân dân cấp Huyện và Điểm a Khoản 1 Điều 39 quy định thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ Bộ Luật tố tụng dân sự 2015 thì cơ quan có thẩm quyền giải quyết vụ việc dân sự là Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bị đơn cư trú hoặc do các bên thỏa thuận.

Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp tại tòa án:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ và nộp hồ sơ

Hồ sơ khởi kiện cần có:

– Đơn khởi kiện (Điều 189 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015).

– Chứng cứ, tài liệu kèm theo để chứng minh quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm;

– Hộ khẩu, chứng minh nhân dân;

– Hồ sơ liên quan đến người khởi kiện, đương sự và người có liên quan.

Người khởi kiện nộp hồ sơ bằng hai cách đó là có thể nộp đơn khởi kiện tại Tòa án hoặc qua đường bưu điện.

Bước 2: Tòa án nhận và xử lý đơn khởi kiện

Khi nhận đơn khởi kiện, tòa án phải cấp giấy xác nhận đã nhận đơn cho người khởi kiện

Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện.

Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện. Trường hợp đủ điều kiện thì quyết định thụ lý vụ án

Bước 3Nộp tạm ứng án phí

Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.

Lưu ý: Các trường hợp được miễn hoặc giảm tiền tạm ứng án phí theo quy định của pháp luật.

Bước 4: Phân công thẩm phán giải quyết, tiến hành hòa giải và chuẩn bị xét xử. Giải quyết vụ án theo thủ tục sơ thẩm.