MUA BÁN, CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN

Hoạt động mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất diễn ra rất phổ biến hiện nay. Tuy nhiên rất nhiều người dân không nắm bắt được mình cần chuẩn bị những giấy tờ gì và làm những thủ tục nào để hợp pháp hóa việc mua bán, chuyển nhượng.

Theo khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Theo đó, khi mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì phải làm thủ tục sang tên (thủ tục đăng ký biến động đất đai), nếu không thực hiện thủ tục sang tên thì về mặt pháp lý tài sản đó vẫn chưa được chuyển quyền cho người mua.

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng đất khi có đủ 04 điều kiện sau:

Điều kiện 1: Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp 02 trường hợp sau:

Trường hợp 1: Theo khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013.

– Người nhận thừa kế mà tài sản là quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp giấy chứng nhận nhưng được quyền chuyển nhượng đất được thừa kế cho người khác.

Trường hợp 2: Theo khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.

– Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được chuyển nhượng đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;

– Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có điều kiện cấp giấy chứng nhận (chưa được cấp nhưng chỉ cần đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận).

Điều kiện 2: Đất không có tranh chấp

Điều kiện 3: Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

Điều kiện 4: Trong thời hạn sử dụng đất

Thành phần hồ sơ khi nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai bao gồm:
01 bộ tờ khai bao gồm:

– Đơn đề nghị đăng ký biến động (Bản chính – theo mẫu);

– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (Bản chính – theo mẫu)

– Tờ khai lệ phí trước bạ (Bản chính – theo mẫu)

– Tờ khai thuế phi nông nghiệp (Bản chính – theo mẫu): Tờ khai gồm 2 tờ trong đó 1 tờ bên bán khai và 1 tờ bên mua khai.

– Tờ khai vị trí thửa đất (Bản chính – theo mẫu)

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan công chứng chứng nhận (bản chính), trường hợp tổ chức có chức năng kinh doanh bất động sản thực hiện công chứng theo nhu cầu (không bắt buộc hợp đồng phải qua cơ quan công chứng).
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người chuyển nhượng (bản chính);
Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh hoặc Giấy phép đầu tư hoặc Quyết định thành lập của tổ chức nhận chuyển nhượng (bản sao – trường hợp bên nhận chuyển nhượng là tổ chức);
02 bản chứng thưc các giấy tờ của các bên bao gồm: CMND/CCCD/Hộ chiếu; SHK, ĐKKH/Giấy xác nhận TTHN.
Thời hạn giải quyết:

Trong thời hạn 03 ngày làm việc phải thông báo bổ sung hồ sơ nếu hồ sơ chưa đủ hoặc sai sót.

Trong thời hạn mười (10) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ: Văn phòng Đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra, thẩm định hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì trình Sở Tài nguyên và Môi trường ký xác nhận nội dung đăng ký biến động trên Giấy chứng nhận đã cấp hoặc cấp Giấy chứng nhận mới (nếu đơn vị có nhu cầu và đơn đề nghị), ký thông báo gửi cơ quan thuế và người sử dụng đất về kê khai, nộp lệ phí trước bạ nhà, đất, nộp các khoản nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng, thực hiện các nội dung khác (nếu có) theo quy định;

Sau khi tổ chức/cá nhân thực hiện xong nội dung theo thông báo gửi cơ quan Thuế, nộp đủ văn bản hoặc chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có), Văn phòng Đăng ký đất đai trao Giấy chứng nhận cho người được cấp.

* Lưu ý khi nộp hồ sơ:

– Cần chuẩn bị các chứng từ nộp tiền đất phi nông nghiệp để đưa ra khi có yêu cầu.

– Các bộ tờ khai nên khai trước 1 bộ, đến làm thủ tục sẽ nhanh chóng, không mất thời gian chờ đợi.

– Thời hạn giải quyết nêu trên theo luật định tuy nhiên trên thực tế thời gian sẽ lâu hơn do có rất nhiều hồ sơ trong quá trình thụ lý nên việc thẩm định, giải quyết sẽ lâu hơn.

Các khoản phí, lệ phí phải nộp:

– Phí thẩm định hồ sơ : 0,15% giá trị chuyển nhượng, tối đa 5.000.000 đồng/hồ sơ (đối với trường hợp có chuyển nhượng);

– Lệ phí cấp đổi, cấp lại (kể cả cấp lại do hết chỗ xác nhận), xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận : 50.000 đồng/lần.

– Lệ phí cấp Giấy chứng nhận (trong trường hợp không được miễn): 100.000đ/GCN trường hợp chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất); 500.000đ/GCN trường hợp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

– Thuế thu nhập cá nhân: Thuế phải nộp bằng 2% giá trị chuyển nhượng.

– Lệ phí trước bạ: Lệ phí trước bạ phải nộp bằng 0.5% giá trị chuyển nhượng.

Các văn bản pháp luật điều chỉnh:

– Luật Đất đai ngày 29/11/2013; Luật Nhà ở ngày 25/11/2014; Luật Kinh doanh bất động sản ngày 25/11/2014; Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007; Luật sửa đổi , bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2012.

– Các Nghị định của Chính phủ: số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 hướng dẫn thi hành luật đất đai, số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 sửa đổi nghị định hướng dẫn luật đất đai; số 140/2016/NĐ-CP ngày 10/10/2016 về lệ phí trước bạ.

– CácThông tư của Bộ Tài chính: số 301/2016/TT-BTC ngày 15/11/2016 hướng dẫn lệ phí trước bạ; số 68/VBHN-BTC ngày 19/12/2019 hướng dẫn thực hiện Luật thuế thu nhập cá nhân; Luật sửa đổi , bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Nghị định số 65/2013/Đ-CP; 92/2015/TT-BTC ngày 15/06/2015

– Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường ngày 19/5/2014 quy định về Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Thông tư 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/09/2017

– Nghị quyết số 06/2020/NQ-HĐND của Hội đồng nhân dân thành phố Hà Nội ngày 07/07/2020 về việc ban hành một số quy định thu phí, lệ phí trên địa bàn thành phố Hà Nội thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân thành phố.