BẤT ĐỘNG SẢN ĐỒNG CHỦ SỬ DỤNG, SỞ HỮU

Theo Khoản 2 Điều 98 Luật đất đai năm 2013 có quy định:

“Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.”

Như vậy, trừ trường hợp có yêu cầu cấp chung Giấy chứng nhận thì mỗi người sẽ được cấp 1 Giấy chứng nhận riêng. Cụ thể:

– Giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.

– Cách thể hiện tên trên Giấy chứng nhận: Khoản 3 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định rõ về cách ghi tên những người có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:

+ Trên mỗi Giấy chứng nhận ghi thông tin đầy đủ về người được cấp Giấy chứng nhận; tiếp theo ghi “Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với… (ghi lần lượt tên của những người còn lại có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất)”.

+ Thửa đất có nhiều cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất mà có thỏa thuận bằng văn bản cấp 01 Giấy chứng nhận cho người đại diện (có công chứng hoặc chứng thực) thì Giấy chứng nhận được cấp cho người đại diện đó.

Trên Giấy chứng nhận ghi thông tin của người đại diện, dòng tiếp theo ghi “Là người đại diện cho những người cùng sử dụng đất (hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sử dụng đất và cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) gồm:… (ghi lần lượt tên của những người cùng sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất)”.

+ Trường hợp có nhiều người cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi trên trang 1 không hết thì dòng cuối trang 1 ghi “và những người khác có tên tại điểm Ghi chú của Giấy chứng nhận này”.

– Số lượng Giấy chứng nhận được cấp: Sẽ cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận (thông tin trên các Giấy chứng nhận giống nhau), trừ trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.

Trường hợp giao dịch liên quan đến bất động sản đồng sở hữu, sử dụng:

Khoản 2 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:

“Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư.”

Theo đó, khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải có sự đồng ý của tất cả người chung quyền sử dụng đất.

Nếu như không có sự đồng ý của tất cả các thành viên thì những người có nhu cầu thực hiện quyền của mình với phần quyền sử dụng đất phải làm thủ tục tách thửa theo điểm b khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai 2013:

“Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.”

Bất cập liên quan đến Giấy chứng nhận đồng sử dụng, sở hữu trong quá trình thực hiện phần quyền của mình

Khi mua nhà đất đồng sử dụng, sở hữu bên cạnh việc bạn sẽ giải quyết được những khó khăn hiện tại về tiền …thì cũng sẽ gặp những khó khăn đó là khi bạn muốn tách thửa (chia tài sản chung) thì phải được sự đồng ý của các đồng sở hữu. Hoặc khi có nhu cầu mua bán, sửa chữa hay chuyển nhượng … thì đều phải có sự đồng ý của đồng chủ sở hữu còn lại . Hoặc khi muốn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng mảnh đất đó thì bắt buộc phải có bản chính giấy chứng nhận và những giấy tờ liên quan. Trong trường hợp mà đồng sở hữu giữ bản chính giấy tờ mà không giao nộp thì rất khó có thể thực hiện được các giao dịch. Đồng thời thì cơ quan chức năng không thể giải quyết được .

Vì vậy, khi giao dịch liên quan đến bất động sản đồng sử dụng, sở hữu cần phải hết sức cẩn trọng, xem xét hết các rủi ro và lợi ích khi tham gia giao dịch.