Theo quy định, khi mua bán đất đai thì các bên phải công chứng hợp đồng chuyển nhượng. Tuy nhiên, pháp luật còn quy định 04 trường hợp mua bán đất đai không công chứng được sang tên Sổ đỏ.

1.Trường hợp một bên hoặc các bên tham gia là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản

Điểm b Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 đã nói rõ điều này:

Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.

2. Trường hợp người dân mua bán đất bằng giấy viết tay hoặc hợp đồng không công chứng chưa được cấp Sổ đỏ

Theo khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai (sửa đổi bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP) có 02 trường hợp người dân mua bán đất bằng giấy viết tay hoặc hợp đồng không công chứng chưa được cấp Sổ đỏ thì được cấp Sổ đỏ theo thủ tục lần đầu mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, cụ thể:

  • Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 01/01/2008;
  • Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP;

Theo đó, các cơ quan tiếp nhận hồ sơ đề nghị làm Sổ đỏ không được yêu cầu người nhận chuyển nhượng phải nộp hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực.

3. Một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất ⅔ nghĩa vụ trong giao dịch

Khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Theo đó, chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là một loại giao dịch dân sự cụ thể mà không công chứng thì vẫn được công nhận nếu có đủ điều kiện sau:

  • Điều kiện 1: Được xác lập bằng văn bản;
  • Điều kiện 2: Một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng (thường sẽ là trả ít nhất 2/3 số tiền chuyển nhượng của thửa đất);
  • Điều kiện 3: Bên mua hoặc bên bán hoặc cả hai bên yêu cầu mà Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng đó.