Trong hoạt động thế chấp tài sản thì nhà ở hình thành trong tương lai là một dạng tài sản bảo đảm có tính chất đặc thù, đòi hỏi phải có những cơ chế pháp lý riêng biệt, cụ thể để điều chỉnh, nhằm đảm bảo an toàn cho các giao dịch dân sự, thương mại nói chung, giao dịch thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại các ngân hàng thương mại (NHTM) nói riêng. Thời gian qua, những quy định về giao dịch thế chấp liên quan đến loại tài sản này chủ yếu dựa vào các quy định chung, nên có quá nhiều bất cập chưa giải quyết được khi áp dụng, thêm vào đó là những vấn đề mới tiếp tục phát sinh. Trong đó, vấn đề nhận diện nhà ở hình thành trong tương lai,vấn đề xác lập giao dịch và đăng ký thế chấp như thế nào?

  1. Thế nào là nhà ở hình thành trong tương lai?

Luật Nhà ở đã giải thích về khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai là “nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”. Thông qua quy định về điều kiện thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, Luật cũng cho thấy thế nào là nhà ở đang trong quá trình xây dựng. Theo đó, nếu đối với dự án nhà ở hình thành trong tương lai thì phải có những giấy tờ cần thiết thể hiện nhà ở sẽ hình thành gồm: hồ sơ dự án, thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt và Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đối với nhà ở hình thành trong tương lai được xây dựng trong dự án thì phải xây xong phần móng; đối với nhà ở hình thành trong tương lai do tổ chức, cá nhân xây dựng trên thửa đất ở hợp pháp của mình thì vào thời điểm xác lập giao dịch đã có giấy phép xây dựng.

Từ đó, có thể nhận diện nhà ở hình thành trong tương lai là đối tượng của hợp đồng thế chấp như sau:

Thứ nhất, nhà ở hình thành trong tương lai đang trong quá trình xây dựng (yếu tố đang trong quá trình xây dựng được xác định trên cơ sở đáp ứng những quy định cụ thể của pháp luật như có hồ sơ dự án, thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt,…) hoặc đã hoàn thành việc xây dựng nhưng chưa được đưa vào sử dụng. Quy định này loại trừ những tài sản đã hiện hữu có được do mua bán, tặng cho, thừa kế, trao đổi,.. nhưng chưa hoàn thành việc chuyển quyền sở hữu.

Thứ hai, nhà ở hình thành trong tương lai dùng vào việc bảo đảm sẽ thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp nhưng hiện tại chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu. Tức nhà ở cụ thể này chưa từng được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu trước đây.

2.Nguyên tắc thực hiện thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai (Thông tư số 26/2015/TT-NHNN ngày 09/12/2015)

  • Tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở đó; tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng để mua chính nhà ở đó.
  • Việc thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được thực hiện khi các tài sản đó có đủ các điều kiện thế chấp như sau:
  1. Trường hợp Chủ đầu tư thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây:

– Có hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt;

– Có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

– Là dự án đầu tư xây dựng nhà ở quy định tại khoản 2 Điều 17 Luật Nhà ở

– Nhà ở thế chấp phải thuộc diện đã xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

– Không nằm trong phần dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp

– Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu;

– Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

– Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

  1. Trường hợp tổ chức, cá nhân được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai quy định tại khoản 2 Điều 147 Luật nhà ở khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây:

– Đối với tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được xây dựng trên thửa đất ở hợp pháp của mình:

– Có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai;

– Có Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật có liên quan;

– Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu;

– Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

– Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

  1. Trường hợp tổchức, cá nhân thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai mua của chủ đầu tư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở:

– Có hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư;

– Có văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định;

– Có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở;

– Không thuộc diện đang có khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này;

– Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

– Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

  • Trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khi thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở đó chỉ được thế chấp phần dự án không bao gồm nhà ở hình thành trong tương lai này.

3.Phân biệt thế chấp nhà ở dưới dạng quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Luật Nhà ở năm 2014 đã quy định việc mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai không buộc phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu. Điều đó đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng cho việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, trong đó nhà ở hình thành trong tương lai là đối tượng thực sự của hợp đồng thế chấp.

Ngoài ra, Luật Nhà ở năm 2014 đã góp phần quan trọng phân biệt nhà ở hình thành trong tương lai và quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng liên quan đến nhà ở đã hình thành. Bởi thông qua việc xác định nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở “….chưa được đưa vào sử dụng” nên những nhà ở đã hình thành, sử dụng không thuộc phạm vi điều chỉnh này. Chẳng hạn trường hợp một người ký kết hợp đồng mua nhà ở đã hình thành và đã sử dụng nhưng chưa hoàn tất thủ tục chuyển quyền sở hữu thì đối với chủ thể này, đây không phải là dạng nhà ở hình thành trong tương lai. Và nếu chủ thể mua nhà muốn thế chấp thì trong trường hợp này chỉ có thể thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng.

Theo quy định hiện hành thì người muốn thế chấp nhà có thể chọn một trong hai cách là theo dạng quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng hoặc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.Đối với trường hợp đã thế chấp quyền tài sản liên quan đến dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai thuộc diện được thế chấp theo quy định của pháp luật thì không được thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai đó.

  1. Quy trình Đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

4.1 Thành phần hồ sơ

  1. a) Trường hợp đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai xây dựng trong dự án của chủ đầu tư, hồ sơ gồm:

– Phiếu yêu cầu đăng ký (01 bản chính);

– Hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng thế chấp có công chứng, chứng thực trong trường hợp pháp luật quy định(01 bản chính);

– Văn bản uỷ quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu);

– Bản chính Giấy chứng nhận hoặc bản chính Quyết định giao đất, cho thuê đất do cơ quan có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư;

– Giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật phải xin phép xây dựng hoặc Quyết định phê duyệt dự án đầu tư theo quy định của pháp luật phải lập dự án đầu tư ;

– Một trong các loại Bản vẽ thiết kế theo quy định của pháp luật về xây dựng thể hiện được mặt bằng công trình của dự án hoặc mặt bằng của công trình xây dựng trong dự án đó đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt đối với trường hợp thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

  1. b) Trường hợp đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, hồ sơ gồm:

– Phiếu yêu cầu đăng ký (01 bản chính);

– Hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng thế chấp có công chứng, chứng thực trong trường hợp pháp luật quy định (01 bản chính);

– Văn bản uỷ quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu);

– Hợp đồng mua bán nhà ở được ký giữa bên thế chấp với chủ đầu tư phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở (01 bản chính).

Trường hợp bên thế chấp là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thì, phải nộp thêm văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở (01 bản chính).

– Có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán và không thuộc diện đang có khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này.

  1. c) Trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với nhà ở hình thành trong tương lai hoặc đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình xây dựng trên thửa đất thuộc quyền sử dụng của mình, hồ sơ gồm:

– Phiếu yêu cầu đăng ký (01 bản chính);

– Hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng thế chấp có công chứng, chứng thực trong trường hợp pháp luật quy định (01 bản chính);

– Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc một trong các loại giấy chứng nhận quy định tại khoản 2 Điều 97 của Luật đất đai (gọi chung là Giấy chứng nhận);

– Văn bản uỷ quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu);

– Giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật phải xin phép xây dựng, trừ trường hợp hợp đồng thế chấp tài sản có công chứng, chứng thực (01 bản chính).

4.2 Cơ quan giải quyết hồ sơ

Cơ quan có thẩm quyền giải quyết: Sở Tài nguyên và Môi trường.

Cơ quan trực tiếp thực hiện: Văn phòng đăng ký Đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Cơ quan phối hợp thực hiện: UBND các xã,phường, thị trấn.

4.3 Thời hạn giải quyết:

Không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ

4.4 Phí, Lệ phí:

Phí đăng ký giao dịch bảo đảm: 60.000 đồng/hồ sơ

4.5Tờ khai: Theo file đính kèm