1. Thế nào là nhà ở xã hội?

Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của pháp luật. Mục đích là cung cấp nhà ở giá rẻ cho một số đối tượng được ưu tiên trong xã hội như công chức của nhà nước chưa có nhà ở ổn định, người có thu nhập thấp… và được cho thuê hoặc cho ở với giá rẻ so với giá thị trường. Đây là chính sách có ý nghĩa xã hội lớn. Tuy nhiên, để thuê, thuê mua, bán nhà ở xã hội này cũng có những nguyên tắc nhất định.

  1. Đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở (Thoả mãn quy định điều 51 Luật nhà ở)

Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng;

Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn;

Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu;

Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;

Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp;

Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân;

Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức;

Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 5 Điều 81 của Luật này;

Học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời gian học tập;

Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.

3. Điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội

Đối với các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật nhà ở thì phải đáp ứng các điều kiện về nhà ở, cư trú, thu nhập theo quy định sau đây:

a) Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, học tập hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định theo từng thời kỳ và từng khu vực;

b) Phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội; trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố này, trừ trường hợp quy định tại khoản 9 Điều 49 của Luật nhà ở;

c) Đối với đối tượng quy định tại các khoản 4, 5, 6 và 7 Điều 49 của Luật nhà ở thì phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân; trường hợp là hộ nghèo, cận nghèo thì phải thuộc diện nghèo, cận nghèo theo quy định của Thủ tướng Chính phủ. Đối với đối tượng quy định tại các khoản 1, 8, 9 và 10 Điều 49 của Luật này thì không yêu cầu phải đáp ứng điều kiện về thu nhập theo quy định tại điểm này.

Đối với trường hợp quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 50 của Luật nhà ở thì phải đáp ứng điều kiện theo quy định tại quyết định phê duyệt chương trình mục tiêu về nhà ở tương ứng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Đối với trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 50 của Luật nhà ở thì phải đáp ứng điều kiện về nhà ở, cư trú theo quy định sau đây:

a) Có đất ở nhưng chưa có nhà ở hoặc có nhà ở nhưng nhà ở bị hư hỏng, dột nát;

b) Có đăng ký thường trú tại địa phương nơi có đất ở, nhà ở cần phải xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa.

4. Nguyên tắc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội

– Việc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội phải đúng quy định của pháp luật; trong cùng một thời gian, mỗi đối tượng thuộc đối tượng đủ điều kiện chỉ được thuê hoặc thuê mua hoặc mua một nhà ở xã hội; đối với học sinh tại các trường dân tộc nội trú công lập thì không phải trả tiền thuê nhà ở và các dịch vụ trong quá trình sử dụng.

– Thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm; thời hạn thanh toán tiền thuê mua nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua nhà ở.

– Bên thuê, thuê mua nhà ở xã hội không được bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở trong thời gian thuê, thuê mua; nếu bên thuê, thuê mua không còn nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở thì chấm dứt hợp đồng và phải trả lại nhà ở này.

–  Bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở; trường hợp trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

– Bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau thời hạn 05 năm, kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế; trường hợp bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội quy định tại Luật này thì chỉ được bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư mà thuê mua, mua nhà ở xã hội thì được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế.

– Mọi trường hợp cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội không đúng quy định của Luật này thì hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở không có giá trị pháp lý và bên thuê, thuê mua, mua phải bàn giao lại nhà ở cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội; trường hợp không bàn giao lại nhà ở thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở tổ chức cưỡng chế để thu hồi lại nhà ở đó.

– Việc xử lý tiền thuê, tiền mua nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự; việc xử lý tiền thuê mua nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định tại Điều 135 của Luật nhà ở năm 2014.

Theo nguyên tắc trên, Bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau thời hạn 05 năm, kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và đã được cấp Giấy chứng nhận.

Tuy nhiên, rất nhiều trường hợp không chờ đủ thời gian quy định mà muốn bán luôn theo những hình thức như Hợp đồng ủy uyền hoặc lập vi bằng. Những hình thức mua bán kiểu này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho chính người mua nhà.

  1. Rủi ro khi mua nhà ở xã hội theo hình thức ủy quyền, lập vi bằng

– Hợp đồng ủy uyền

Theo quy định tại Điều 430 – Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng mua bán tài sản (nhà ở xã hội là tài sản) là sự thỏa thuận của các bên, theo đó, bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán. Như vậy, về mặt pháp luật, hợp đồng ủy quyền và hợp đồng mua bán hoàn toàn khác nhau về bản chất.

Hợp đồng ủy quyền chỉ là nhân danh bên có nhà ở thực hiện việc quản lý, sử dụng nhà, mà không thực hiện quyền quan trọng nhất là chuyển quyền sở hữu nhà ở cho bên mua. Do đó, việc mua bán nhà bằng hợp đồng ủy quyền là không đủ cơ sở pháp lý để xác định nhà đó là quyền sở hữu của người mua.

Hơn nữa, hợp đồng ủy quyền là hợp đồng có thời hạn và chỉ được thực hiện trong một phạm vi nhất định theo sự cho phép của bên ủy quyền. Do đó, nếu ký hợp đồng ủy quyền với chủ căn hộ thì người mua sẽ bị hạn chế một số quyền lợi. Nếu người mua nhà ở xã hội bị cơ quan nhà nước thu hồi do vi phạm quy định về việc mua bán nhà ở xã hội thì việc đòi quyền lợi sẽ rất khó khăn bởi bên mua không phải là chủ sở hữu hợp pháp. Cũng vì lý do này mà người mua nhà ở xã hội thông qua hình thức hợp đồng ủy quyền không thể thế chấp căn nhà để vay vốn ngân hàng khi cần.

Theo quy định tại Khoản 3, Điều 140 BLDS 2015 về Thời hạn đại diện, đại diện theo ủy quyền chấm dứt trong trường hợp sau đây:

– Theo thỏa thuận;

– Thời hạn ủy quyền đã hết;

– Công việc được ủy quyền đã hoàn thành;

– Người được đại diện hoặc người đại diện đơn phương chấm dứt thực hiện việc ủy quyền;

–  Người được đại diện, người đại diện là cá nhân chết; người được đại diện, người đại diện là pháp nhân chấm dứt tồn tại;

– Người đại diện không còn đủ điều kiện quy định tại khoản 3 Điều 134 của Bộ luật này;

– Căn cứ khác làm cho việc đại diện không thể thực hiện được.

Như vậy, khi người ủy quyền chết thì hợp đồng ủy quyền chấm dứt và khi đó, đương nhiên người mua thực tế sẽ không được thực hiện các quyền trong hợp đồng ủy quyền nữa. Đồng thời, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền và chỉ cần thông báo trước cho người mua trong một thời gian nhất định và chi trả thù lao cho bên bán nếu là hợp đồng ủy quyền có thù lao.

Ngoài ra, Việc lập thêm di chúc cũng không tăng thêm tính an toàn cho giao dịch mua bán vì di chúc thể hiện ý chí của người lập và việc này có thể thay đổi. Do đó, không có gì là chắc chắn nếu bên bán thay đổi nội dung di chúc.

Khi tranh chấp giữa người ủy quyền và người được ủy quyền xảy ra và phải ra tòa án giải quyết, quyền lợi của bên được ủy quyền khó được đảm bảo vì nhiều khả năng tòa án sẽ tuyên bố hợp đồng ủy quyền là vô hiệu vì được cho là “giao dịch giả tạo”.

Theo quy định tại Điều 124 – Bộ luật Dân sự 2015, khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.

Ở đây, bản chất của việc chuyển nhượng nhà ở xã hội trước thời hạn thông qua hợp đồng ủy quyền là trái pháp luật, bởi việc lập hợp đồng ủy quyền là nhằm mục đích che dấu giao dịch mua bán nhà.

  • Lập vi bằng

Theo quy định tại Điều 2 – Nghị định 08/2020/NĐ-CP, vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thực do cơ quan thừa phát lại trực tiếp chứng kiến và lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức. Mua nhà ở xã hội là loại hình mua bán sản phẩm hình thành trong tương lai và chỉ có giá trị khi hai bên cùng tuân thủ, trường hợp một trong hai bên xảy ra tranh chấp thì người mua luôn bị thiệt thòi vì đây không phải là giao dịch bảo đảm, trong khi người mua đã giao đủ tiền cho người bán.

Theo Điều 37. Các trường hợp không được lập vi bằng của Nghị định 08/2020/NĐ-CP

  1. Trong khi thực thi nhiệm vụ, Thừa phát lại không được nhận làm những việc liên quan đến quyền, lợi ích của bản thân và những người thân thích của mình, bao gồm: Vợ, chồng, con đẻ, con nuôi; cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, bác, chú, cậu, cô, dì và anh, chị, em ruột của Thừa phát lại, của vợ hoặc chồng của Thừa phát lại; cháu ruột mà Thừa phát lại là ông, bà, bác, chú, cậu, cô, dì.
  2. Vi phạm quy định về bảo đảm an ninh, quốc phòng bao gồm: Xâm phạm mục tiêu về an ninh, quốc phòng; làm lộ bí mật nhà nước, phát tán tin tức, tài liệu, vật phẩm thuộc bí mật nhà nước; vi phạm quy định ra, vào, đi lai trong khu vực câm, khu vực bảo vệ, vành đai an toàn của công trình an ninh, quốc phòng và khu quân sự; vi phạm quy định về bảo vệ bí mật, bảo vệ công trình an ninh, quốc phòng và khu quân sự.
  3. Vi phạm đời sống riêng tư, bí mật cá nhân, bí mật gia đình theo quy định tại Điều 38 của Bộ luật Dân sự; trái đạo đức xã hội.
  4. Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt; xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính.
  5. Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.
  6. Ghi nhận sự kiện, hành vi để thực hiện các giao dịch trái pháp luật của người yêu cầu lập vi bằng.
  7. Ghi nhận sự kiện, hành vi của cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân, viên chức quốc phòng trong cơ quan, đơn vị thuộc Quân đội nhân dân, sĩ quan, hạ sĩ quan, chiến sĩ trong cơ quan, đơn vị thuộc Công an nhân dân đang thi hành công vụ.
  8. Ghi nhận sự kiện, hành vi không do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến.
  9. Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.

Do đó, Hình thức lập vi bằng khi mua bán nhà đất là hình thức không được pháp luật công nhận, để một hợp đồng mua bán nhà ở xã hội có hiệu lực thì hợp đồng đó phải được công chứng, chứng thực bởi cơ quan có thẩm quyền.