Nghị định 30/2021/NĐ-CP của Chính phủ ngày 26/3/2021 được ban hành sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/102015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở.

  1. Quy định về lựa chọn nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, dự án khu đô thị có nhà ở

Điều 22 của Luật Nhà ở 2014 quy định, việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được thực hiện thông qua 3 hình thức: đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; đấu thầu dự án có sử dụng đất; chỉ định chủ đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư có đủ điều kiện làm chủ đầu tư theo quy định. Tại Nghị định số 30/2021/NĐ-CP, khái niệm nhà đầu tư và chủ đầu tư được làm rõ và đảm bảo sự quản lý minh bạch, chặt chẽ của cơ quan quản lý nhà nước.

Theo đó, nhà đầu tư trúng đấu thầu hoặc trúng đấu giá quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở nếu đáp ứng đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án quy định tại Điều 21 của Luật Nhà ở 2014, Khoản 2 Điều 119 của Luật Đất đai 2013 và pháp luật về kinh doanh bất động sản thì nhà đầu tư đó được làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại. Không phải cứ là nhà đầu tư thì đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Các quy định này nhằm đảm bảo phù hợp với Luật Đầu tư 2020, đồng thời cũng quy định cụ thể về thẩm quyền và nội dung thẩm định về nhà ở của cơ quan quản lý nhà ở khi được cơ quan chủ trì đề nghị có ý kiến thẩm định đối với thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư theo pháp luật đầu tư.

  1. Trình tự, thủ tục xây dựng chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương

Trước đây Nghị định 99/2015/NĐ-CP chỉ quy định chung chung trên cơ sở chương trình phát triển nhà ở của địa phương đã được UBND cấp tỉnh phê duyệt, Sở Xây dựng trực tiếp thực hiện hoặc thuê đơn vị tư vấn để phối hợp với các cơ quan có liên quan của địa phương xây dựng kế hoạch phát triển nhà ở 05 năm và hàng năm để trình UBND cấp tỉnh phê duyệt.

UBND cấp huyện và các cơ quan liên quan của địa phương có trách nhiệm cung cấp các thông tin liên quan đến nhà ở theo yêu cầu của Sở Xây dựng và phối hợp với Sở Xây dựng, đơn vị tư vấn để xây dựng kế hoạch phát triển nhà ở.

Trên cơ sở đề xuất nội dung kế hoạch phát triển nhà ở của Sở Xây dựng, UBND cấp tỉnh xem xét, phê duyệt và tổ chức triển khai thực hiện kế hoạch. Đến nay Nghị định 30/2021/NĐ-CP đã quy định rất rõ thời gian, trình tự, thủ tục điều chỉnh chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở.

  1. Lấy ý kiến thẩm định của cơ quan nhà nước về nhà ở đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở

Trước đây Nghị định 99/2015/NĐ-CP chỉ quy định cơ quan lấy ý kiến thẩm định, đến nay Nghị định 30/2021/NĐ-CP đã quy định rõ thêm nội dung lấy ý kiến thẩm định của cơ quan quản lý Nhà nước về nhà ở bao gồm: Tên chủ đầu tư dự án; tên dự án theo quy định của pháp luật về nhà ở; Mục tiêu, hình thức đầu tư; địa điểm, quy mô diện tích đất dành để xây dựng nhà ở của dự án; Sự phù hợp của dự án đầu tư xây dựng nhà ở với quy hoạch chi tiết (đối với trường hợp đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt) hoặc quy hoạch phân khu (đối với trường hợp chưa có quy hoạch chi tiết được phê duyệt).

Trường hợp quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân khu chưa được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì đánh giá sự phù hợp của dự án đầu tư xây dựng nhà ở với quy hoạch chung; Sự phù hợp của các đề xuất trong nội dung dự án đầu tư xây dựng nhà ở với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; Tính phù hợp của sơ bộ về cơ cấu sản phẩm nhà ở (loại hình nhà ở, phân khúc nhà ở, hình thức kinh doanh sản phẩm đối với từng loại nhà ở); trường hợp là dự án xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có nhà ở thì phải có dự kiến diện tích đất dành cho xây dựng nhà ở xã hội; Tính đồng bộ của phương án phân kỳ đầu tư sơ bộ, việc phân chia dự án thành phần (nếu có) và sơ bộ phương án đầu tư xây dựng, quản lý hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội liên quan đến dự án.”

  1. Quỹ bảo trì

Bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu, Nghị định 30/2021/NĐ-CP vẫn giữ nguyên mức 2% kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư; nhưng bổ sung quy định mỗi một dự án đầu tư xây dựng nhà ở có nhà chung cư, chủ đầu tư phải lập một tài khoản theo quy định tại khoản này để quản lý kinh phí bảo trì nhà chung cư của dự án đó; sau khi mở tài khoản, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án biết về tên tài khoản, số tài khoản đã mở, tên tổ chức tín dụng nơi mở tài khoản và kỳ hạn gửi tiền.

Đối với diện tích căn hộ, phần diện tích khác mà chủ đầu tư giữ lại không bán hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua tính đến thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng mà thuộc diện phải nộp kinh phí bảo trì 2% theo quy định của Luật Nhà ở 2014 thì chủ đầu tư phải chuyển số kinh phí này vào tài khoản đã lập. Trường hợp chủ đầu tư không nộp kinh phí bảo trì hoặc không bàn giao kinh phí bảo trì theo quy định thì chủ đầu tư bị xử phạt vi phạm hành chính, bị cưỡng chế bàn giao theo quy định tại Điều 37 của Nghị định này; ngoài ra, tùy từng trường hợp, chủ đầu tư còn bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.

Nghị định mới này cũng quy định Chủ đầu tư không được yêu cầu tổ chức tín dụng trích kinh phí mà các bên đã nộp vào tài khoản để sử dụng vào bất kỳ mục đích nào khác khi chưa bàn giao cho Ban quản trị nhà chung cư.

Trường hợp trong thời gian chưa bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư mà phát sinh việc bảo trì các hạng mục, thiết bị thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư đã hết thời hạn bảo hành theo quy định thì chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện việc bảo trì các hạng mục, thiết bị này nhưng phải tuân thủ kế hoạch, quy trình bảo trì công trình được lập theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Khi bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư, chủ đầu tư được hoàn trả lại các khoản kinh phí đã sử dụng cho việc bảo trì này nhưng phải có văn bản báo cáo cụ thể kèm theo kế hoạch, quy trình bảo trì đã lập và phải có hóa đơn, chứng từ chứng minh việc chi kinh phí bảo trì này.

Nghị định cũng đồng thời bãi bỏ quy định về người mua, thuê mua nộp trực tiếp kinh phí bảo trì cho chủ đầu tư mà thay vào đó là nộp vào tài khoản thanh toán (tài khoản đóng) do chủ đầu tư lập và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở.

Trước đó, Nghị định 99/2015/NĐ-CP chỉ quy định sau khi bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư, chủ đầu tư phải có văn bản báo cáo cho Sở Xây dựng nơi có nhà chung cư biết để theo dõi, đến nay Nghị định 30/2021 yêu cầu chủ đầu tư còn phải có trách nhiệm đóng tài khoản đã lập theo quy định của pháp luật và phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng nơi có nhà chung cư đó biết để theo dõi.

  1. Thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư

Nghị định 30/2021/NĐ-CP đã quy định rõ thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì từ tài khoản kinh doanh của chủ đầu tư trong trường hợp chủ đầu tư không còn tiền hoặc còn tiền nhưng không đủ để bàn giao và đối với trường hợp không có kinh phí để bàn giao mà trước đây chưa có quy định. Nghị định nêu rõ: “Trường hợp chủ đầu tư không có diện tích nhà, đất hoặc diện tích nhà, đất để kê biên không đủ giá trị bán thu hồi kinh phí bảo trì, thì thực hiện xác định tài sản khác của chủ đầu tư để bán đấu giá thu hồi đủ kinh phí chuyển giao cho Ban quản trị nhà chung cư”.

Quy định này nhằm hạn chế, giải quyết vấn đề hiện nay là việc nhiều chủ đầu tư cố tình trì hoãn, không hợp tác, không chịu bàn giao quỹ bảo trì mặc dù dự án đi vào vận hành hàng chục năm

  1. Bãi bỏ Đầu tư theo hình thức xây dựng – chuyển giao (BT)

Về mặt bản chất, Hình thức này để nhà đầu tư tư nhân bỏ tiền ra xây dựng các công trình hạ tầng, sau đó nhà nước trả quỹ đất để họ phát triển nhằm cân bằng hai chi phí. Tuy nhiên, hình thức này không có việc hợp tác giữa nhà nước và tư nhân trong đầu tư nên không thể coi đó là hình thức đầu tư PPP. Đồng thời quy định BT là một dạng dự án PPP sẽ dẫn đến tình trạng nhà đầu tư tự thiết kế, xây dựng và sau đó nhà nước phải mua lại theo giá mà nhà đầu tư đã khai báo. Điều đó dẫn đến tình trạng công trình này có thể giá sẽ đội lên hơn so với giá trị thực. Ngược lại, nhà đầu tư lại được hưởng những ưu đãi của chính sách đối với PPP, ví dụ hưởng giá thấp về đất đai.

Nghị định 30/2021/NĐ-CP bãi bỏ một số quy định liên quan đến đầu tư theo hình thức xây dựng – chuyển giao (BT) đã thể hiện sự thống nhất giữa các văn bản pháp luật do Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP) có hiệu lực từ ngày 1.1.2021 chính thức đưa phương thức này ra khỏi danh mục các loại hợp đồng dự án PPP và dừng triển khai dự án mới áp dụng loại hợp đồng BT.