Theo Khoản 24, Điều 3, Luật Đất đai 2013 thì tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.

Nhìn chung, một khi tranh chấp đất đai đã xảy ra thì việc giải quyết tranh chấp được xem là yêu cầu tất yếu. Giải quyết tranh chấp đất đai nhằm giải quyết các xung đột, mâu thuẫn và hướng đến bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các chủ thể liên quan, giúp các quan hệ đất đai từ trạng thái mâu thuẫn sang trạng thái đồng thuận hoặc buộc đồng thuận.Về cơ bản tranh chấp đất đai được chia thành ba dạng như sau:

♦ Tranh chấp về quyền sử dụng đất: là những tranh chấp giữa các bên với nhau về việc ai có quyền sử dụng hợp pháp đối với một mảnh đất nào đó. Trong dạng tranh chấp này chúng ta thường gặp các loại tranh chấp về ranh giới đất; tranh chấp về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong các quan hệ ly hôn, thừa kế; tranh chấp đòi lại đất (đất đã cho người khác mượn sử dụng mà không trả lại, hoặc tranh chấp giữa người dân tộc thiểu số với người đi xây dựng vùng kinh tế mới v.v…)luật sư nhà đất

♦ Tranh chấp về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất: dạng tranh chấp này thường xảy ra khi các chủ thể có những giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất như tranh chấp về quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất hoặc các tranh chấp liên quan đến việc bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư…

♦ Tranh chấp về mục đích sử dụng đất:  đây là dạng tranh chấp ít gặp hơn, những tranh chấp này liên quan đến việc xác định mục đích sử dụng đất là gì. Thông thường những tranh chấp này cũng dễ có cơ sở để giải quyết vì trong quá trình phân bổ đất đai cho các chủ thể sử dụng, Nhà nước đã xác định mục đích sử dụng đất thông qua quy hoạch sử dụng đất. Tranh chấp chủ yếu do người sử dụng đất sử dụng sai mục đích so với khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.

Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai có thể được giải quyết theo phương thức khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền hoặc khiếu nại lên cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tương ứng với mỗi phương thức, quy trình, thủ tục giải quyết cũng khác nhau.

  1. Hòa giải trong giải quyết tranh chấp đất đai

Hòa giải là thuyết phục các bên giải quyết tranh chấp của mình một cách ổn thỏa với sự tham gia của một bên thứ ba. Thông thường, việc hòa giải được thực hiện sau khi thương lượng (khiếu nại) giữa các bên không đạt được kết quả. Bản chất của hòa giải chính là thuyết phục và thỏa thuận dựa trên ý chí của các chủ thể tranh chấp có sự tham gia của chủ thể trung gian với tư cách là hòa giải viên. Đây là phương thức giải quyết tranh chấp khá phổ biến trong các phương thức giải quyết tranh chấp thông thường. Tuy nhiên, gắn với tranh chấp đất đai, việc áp dụng hòa giải khá khác biệt gắn với 2 hình thức hòa giải nói chung, gồm: hòa giải trong tố tụng và hòa giải ngoài tố tụng.

  1. Hòa giải trong tố tụng:

Hòa giải trong tố tụng là hình thức áp dụng tại Tòa án nhân dân (TAND), phát sinh khi có đơn khởi kiện liên quan đến tranh chấp đất đai dựa trên yêu cầu của các chủ thể giả thuyết có lợi ích bị ảnh hưởng. Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 quy định, TAND với tư cách là cơ quan xét xử, có trách nhiệm tiến hành hòa giải và tạo điều kiện thuận lợi để các đương sự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ việc dân sự theo quy định của Bộ luật. Có thể thấy, theo quy định của pháp luật dân sự, hòa giải là một chế định bắt buộc trong thủ tục tố tụng nhằm tạo điều kiện cho các bên một cơ hội khác thỏa thuận lại các vấn đề phát sinh trong tranh chấp và đi đến quyết định giải quyết tranh chấp cuối cùng bằng ôn hòa (nếu hòa giải thành) hoặc quyết định giải quyết tranh chấp bằng biện pháp tư pháp – xét xử (nếu hòa giải không thành).

Hòa giải tại TAND đặt trách nhiệm chủ thể trung gian lên thẩm phán TAND. Đây là chủ thể có trình độ chuyên môn phù hợp cho việc giải quyết tranh chấp nói chung và trong lĩnh vực đất đai nói riêng.

Tương tự với hòa giải, đối thoại được áp dụng đối với các tranh chấp tố tụng hành chính với các khiếu kiện quyết định hành chính và hành vi hành chính về đất đai.

  1. Hòa giải ngoài tố tụng:

Khác với hòa giải trong tố tụng, hòa giải ngoài tố tụng được xem là phương pháp hòa giải không được thực hiện bằng thủ tục tố tụng. Trong lĩnh vực đất đai, phương thức này bao gồm: hòa giải tiền tố tụng tại Tòa án nhân dân, hòa giải tại Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã và hòa giải cơ sở.

-Hòa giải tiền tố tụng tại TAND

Hòa giải tiền tố tụng là phương thức hiện đang được áp dụng thí điểm và chưa được hệ thống hóa bằng văn bản pháp luật. Tính đến nay, Việt Nam đã có 16 tỉnh thành thí điểm xây dựng trung tâm hòa giải, đối thoại tại TAND và đã đạt được một số kết quả khả quan. Hòa giải được tiến hành trước khi tòa án thụ lý đơn khởi kiện các vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự (TTDS) năm 2015, Luật Tố tụng hành chính năm 2014. Đặc biệt, hình thức này không loại trừ các loại hình hòa giải khác, cũng như không loại trừ hòa giải trong tố tụng (mặc dù trung tâm hòa giải nằm ngay trong trụ sở TAND và được hòa giải viên do Chánh án tòa án nhân dân tối cao bổ nhiệm hỗ trợ giải quyết).

-Hòa giải tại UBND cấp xã

UBND cấp xã bao gồm: UBND xã, phường, thị trấn – là cấp cơ sở nơi có đất đang bị tranh chấp. Xuất phát từ tính bất động của tài sản là đất và tính lịch sử trong quá trình sử dụng đất gắn với yêu cầu chuyên môn của cơ quan quản lý. UBND cấp xã được xem là đơn vị có đủ thẩm quyền và năng lực chuyên môn để xử lý tranh chấp bằng phương thức ôn hòa trên cơ sở hệ thống dữ liệu về quản lý đất đai như bản đồ địa chính, biến động sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đất….

Theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai 2013 và khoản 1 Điều 88 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013; Khoản 27 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai ngày 18/12/2020,Chủ tịch UBND cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình với thành phần Hội đồng hòa giải cấp xã gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân là Chủ tịch Hội đồng; đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc xã, phường, thị trấn; tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực đô thị; trưởng thôn, ấp đối với khu vực nông thôn; người có uy tín trong dòng họ, ở nơi sinh sống, nơi làm việc; người có trình độ pháp lý, có kiến thức xã hội; già làng, chức sắc tôn giáo, người biết rõ vụ, việc; đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó; cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp xã, phường, thị trấn. Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh.

Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của UBND cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp. Trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì UBND cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác để trình UBND cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Ngoài ra, Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết số 04/2017/NQ-HĐTP của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao quy định: “ Đối với các tranh chấp về “ai là người có quyền sử dụng đất” mà chưa được hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai năm 2013 thì được xác định là chưa đủ điều kiện khởi kiện theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật TTDS năm 2015”

Quy định trên cho thấy, tranh chấp về: “ai là người sử dụng đất” là tranh chấp đất đai bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã, còn các tranh chấp khác như: “tranh chấp về thừa kế, chia tài sản chung giữa vợ và chồng, tranh chấp các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất” thì không bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã, mà chỉ hòa giải theo thủ TTDS khi TAND thụ lý vụ việc dân sự.

Tuy nhiên, riêng đối với tranh chấp đất đai, hiệu quả đạt được từ hoạt động hòa giải vẫn còn rất hạn chế. Có nhiều tranh chấp phải tiến hành hòa giải nhiều lần với nhiều loại hình nhưng vẫn không đi đến kết quả đáng mong đợi. Điều này vô hình trung làm cho các biện pháp hòa giải trở thành nguyên nhân kéo dài tranh chấp đất đai, kéo dài khả năng giải quyết tranh chấp bằng các thủ tục tố tụng, thậm chí hết thời hiệu khởi kiện đối với những tranh chấp liên quan đến giao dịch về quyền sử dụng đất.

-Hòa giải cơ sở

Xét về bản chất, hòa giải cơ sở cũng là biện pháp giải quyết các tranh chấp đất đai nhằm hướng đến kết quả cuối cùng bằng các thỏa thuận chung trên cơ sở tự do ý chí của các bên liên quan gắn với thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố, khu phố, khối phố và cộng đồng dân cư khác (sau đây gọi chung là thôn, tổ dân phố). Tuy nhiên, khác với các hòa giải khác, hòa giải cơ sở đối với tranh chấp đất đai là loại hòa giải không bắt buộc, và không là căn cứ để xác định điều kiện thụ lý tranh chấp đất đai tại TAND nếu có hành vi khởi kiện.

Đây là phương thức được áp dụng chủ yếu với các tranh chấp đơn giản, tập trung các tranh chấp mang tính cục bộ địa phương và được hỗ trợ bởi một bên thứ ba – làm chức năng trung gian – Hòa giải viên hoạt động bên cạnh tổ hòa giải. Hiện nay, phương thức hòa giải cơ sở được quy định tại Luật Hòa giải cơ sở năm 2013.

Nhằm đảm bảo tính khách quan và hiệu quả của hòa giải, Luật Hòa giải cơ sở năm 2013 khuyến khích sự tham gia của những người có uy tín trong gia đình, dòng họ và cộng đồng dân cư. Luật nhấn mạnh, hiệu quả giải quyết tranh chấp không chỉ tập trung vào vai trò của cá nhân mà còn đặt cá nhân bên cạnh mối quan hệ truyền thống – cộng đồng dân cư dưới tác động của phong tục tập quán, hương ước và lệ ước địa phương.

Thực tiễn cho thấy, hòa giải cơ sở đặc biệt có hiệu quả đối với các tranh chấp đất đai phát sinh từ hoạt động quản lý đất rừng theo cách thức truyền thống của dân tộc thiểu số. Tại các khu vực này, mặc dù xét về mặt pháp lý thì các quyền sử dụng đất chưa được xác lập, nhưng trên thực tế đang được điều tiết không chính thức bằng các quy định truyền thống có tính phong tục, và áp dụng rộng rãi.

2 Giải quyết tranh chấp đất đai theo trình tự tố tụng (dân sự): 

Việc giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án được thực hiện theo quy định chung tại Bộ luật tố tụng dân sự. Theo đó, cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp để khởi kiện vụ án tại Tòa án có thẩm quyền (Tòa án nơi có bất động sản đó). luat su uy tin

Người khởi kiện vụ án gửi đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ đến Tòa án có thẩm quyền, thực hiện việc tạm ứng án phí và hoàn chỉnh hồ sơ, đơn khởi kiện theo yêu cầu của Tòa án. Khi Tòa án đã thụ lý giải quyết vụ án, sẽ tiến hành hòa giải để các đương sự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án. Khác với hoạt động hòa giải trước khi khởi kiện, đây là giai đoạn bắt buộc trong quá trình giải quyết vụ án dân sự do chính Tòa án chủ trì và tiến hành. Nếu hòa giải thành thì Tòa án sẽ lập biên bản hòa giải thành, hết 07 ngày mà các bên đương sự không thay đổi ý kiến thì tranh chấp chính thức kết thúc. Nếu hòa giải không thành thì Tòa án quyết định đưa vụ án ra xét xử. Ngay trong quá trình xét xử, các đương sự vẫn có thể thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án. Nếu không đồng ý các bên vẫn có quyền kháng cáo theo trình tự phúc thẩm.

3 Giải quyết tranh chấp đất đai theo trình tự hành chính:

 Trình tự này sẽ được áp dụng đối với những tranh chấp mà các đương sự không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định và lựa chọn giải quyết tranh chấp tại UBND. Đối với TCĐĐ giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì khiếu nại đến chủ thể có thẩm quyền giải quyết là Chủ tịch UBND cấp huyện. Nếu một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh.

Đối với tranh chấp giữa tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài với nhau hoặc giữa các đối tượng đó với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư thì các đương sự này có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh. Nếu một trong các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu này thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường để yêu cầu giải quyết.

Ngoài ra, Luật cũng có quy định nếu đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết tranh chấp lần đầu thì vẫn có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật tố tụng hành chính. Quy định này tạo điều kiện thuận lợi cho các cá nhân, cơ quan, tổ chức trong xã hội trong việc lựa chọn phương thức bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, đảm bảo tính khách quan trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai.